El traspaso de la posesión de un inmueble y la firma de acuerdos previos antes del doblete sísmico definen el destino de los fondos de quienes negociaban una vivienda. Abogados señalan que, si el comprador ya había asumido la posesión antes del siniestro, la legislación venezolana le obliga a pagar el dinero restante al vendedor, aunque la estructura se haya desplomado por completo. Por el contrario, si la posesión no se había materializado o la negociación permanecía como una reserva preliminar, el vendedor debe devolver la inicial por la pérdida del bien.
El abogado Enrique Herrera explicó que la legislación venezolana contemplaba reglas en los artículos 1.161, 1.344, 1.203 y 1.738 del Código Civil para determinar la responsabilidad de las partes en los contratos afectados por eventos de fuerza mayor o casos fortuitos.
Por su parte, el abogado Marco Dem señaló que, conforme al artículo 1.161 del Código Civil, la propiedad se transmitía por el consentimiento de las partes, sin que fuera indispensable la firma del documento definitivo en el registro inmobiliario o la entrega física de la estructura para que se configurara la venta.
Los especialistas señalaron que si las partes ya habían manifestado su consentimiento definitivo para vender y comprar —incluso si no se había firmado ante el registro y el pago era parcial—, el comprador ya era el dueño del inmueble ante la ley.
Bajo este escenario, el comprador debía continuar pagando las cuotas pendientes al vendedor y no tenía derecho a reclamar reembolsos por la inicial.
La abogada Cora Farías sostuvo que la posesión del inmueble fue la manifestación de que la operación se concretó: «Al destruirse el inmueble, el comprador le debe al vendedor el dinero previamente acordado».
La experta comparó la situación a la de una venta con garantía hipotecaria, en la que el deudor se mantenía obligado a pagar las cuotas al banco a pesar de la pérdida física de la estructura.
Contrato preliminar
Si el acuerdo consistía en una promesa bilateral de venta, una opción de compra o un contrato preliminar de reserva donde no se había expresado el consentimiento definitivo de transmisión de la propiedad, el vendedor continuaba siendo el dueño del apartamento al momento del sismo.
En ese sentido, Dem aclaró que, conforme al artículo 1.344 del Código Civil, la obligación de entregar la vivienda se extinguió debido a que el objeto físico del contrato ya no existía. Por ende, el vendedor debía retornar la totalidad de los recursos recibidos por concepto de inicial o apartado.
«Mientras tanto la venta no se haya concretado, mientras no se haya entregado la posesión, mientras eso no haya sucedido, sino que eran opciones de compra, promesas bilaterales, tienen que integrar el dinero íntegramente porque el propietario es al que le corresponde asumir la pérdida», detalló.
En este sentido, Herrera coincidió en que cuando el dinero se entregó bajo la figura de arras o garantía de reserva y el contrato definitivo no se había celebrado, la negociación quedó sin efectos y el vendedor debió proceder con el reembolso de los fondos.
Con información de Bitacora Económica
